Ehitusprojekti eelarve

Written By Roland Saks

Ehitusprojektiga alustamine, olgu selleks unistuste kodu ehitamine, ärihoone rajamine või suuremahuline infrastruktuuriprojekt, nõuab hoolikat planeerimist ja eelkõige täpset eelarvestamist. Eelarve on teie finantskaart, mis aitab teil teekonnal püsida ja tagab, et projekt valmib ettenähtud kulude piires. Aga mis täpselt on ehitusprojektide eelarve ja millest see koosneb? Süveneme sellesse!

Mis on ehitusprojekti eelarve?

Ehitusprojekti eelarve on detailne finantsplaan, ˇmis kirjeldab kõiki oodatavaid kulusid, mis on seotud ehitusprojektiga algusest lõpuni. See ei ole ühekordselt koostatud dokument, vaid elav tööriist, mida tuleb pidevalt jälgida ja kohandada vastavalt tegelikele kulutustele ja projekti ulatuse muutustele. Eesmärk on tagada projekti finantsiline elujõulisus ja kasumlikkus.

Millest koosneb ehitusprojekti eelarve?

Ehitusprojekti eelarve koosneb peamiselt 3 suurest kategooriast:

1.        Omaniku/tellija kulud enne ehitust

2.        Ehitushange

3.        Ehitusega kaasnevad kulud omanikule

Vaatame neid lähemalt!

1. Omaniku/Tellija Kulud Enne Ehitust

Enne ehitusprojekti alustamist on omanikul vaja teha mitmeid eeltöid ja nendega seotud kulutusi:

  1. Kinnistuga seotud kulud:

    • Kinnistu ost (kui see on projekti osa), servituudid, liitumiskulud

  2. Vajalikud eeltööd kinnistul:

    • Näiteks olemasoleva hoone lammutus (see võib sõltuvalt kokkuleppest jääda ka ehitushankesse).

  3. Projekteerimine:

    • Uue ehitusprojekti projekteerimine - eelprojekt (EP), põhiprojekt (PP), tööprojekt (TP).

  4. Projektijuhtimine:

    • Sageli on omanikul/tellijal vaja projektijuhtimise tuge, et ehitusprotsessi tellija poole pealt hallata.. Projektijuhtimise teenus sisaldab endas näiteks projekteerimise projektijuhtimist, ehitusloa menetluse juhtimist, BIM (Building Information Modeling) koordineerimist ja ehitusprojekti eelarvestamist.

  5. Uuringud ja alusandmete hankimine:

    • Projekteerimiseks vajalikud geodeesia, geoloogia, dendroloogia, erinevad auditid ja muud asjakohased uuringud (keskkonna uuringud, arheoloogia jne).

2. Ehitushange

Hoonete ehituse puhul võib ehitushanke kulud jaotada järgnevalt:

  1. Eeltööd:

    • Kinnistu raadamine, haljastuse raie, reostuse eemaldamine ja mullatööd (sõltuvalt kuhu neid kategoriseerida).

  2. Hoone ehitus:

    • Vundamentide ehitus, hoone kandevkarkassi ehitus, katuse ehitus, fassaadi ehitus, avatäitede paigaldus, sisemised ehitustööd (siseseinad, betoonpõrandad jne), viimistlustööd, tehnosüsteemid (vesi, kanalisatsioon, elekter, nõrkvool, ventilatsioon, jahutus, küte jne),

  3. Hooneväline:

    • Teed ja platsid, haljastus, väikeehitised ja välisvarustus (pingid, terrassid, varikatused jne), välisvõrgud ja -trassid (sõltuvalt sellest, kuhu neid kategoriseerida).

  4. Ehitusega kaasnevad kulud:

    • Juhtimiskulud (projektijuht, objektijuht, objektiinsener), prügi utiliseerimine, transport, ajutised ehitised, ajutised tehnosüsteemid, elektri ja veekulu jne

Ehituskulusid üldjuhul jagatakse veel omakorda palju detailsemalt vastavalt projekti eripäradele.

3. Ehitusega Kaasnevad Kulud Omanikule

Lisaks eelnevatele kulutustele kaasnevad ehitusega veel üldjuhul järgnevad omaniku kulutused:

  1. Omanikujärelevalve (OJV):

    • Ehitusseadustikust tulenev kohustus teatud projektide puhul, mis tagab ehitustööde vastavuse projektile ja nõuetele.

  2. Ekspertiisid:

    • Täiendavad ekspertiisid või auditid, mis võivad projekti käigus vajalikuks osutuda (nt konstruktsioonide ekspertiis, energiatõhususe audit).

  3. Arendustegevuse puhul:

    • Müügikulud (turundus, maakleritasud), arenduskulud ja rahastuskulud (laenu intressid, lepingutasud).

  4. Mööbel, sisustus ja tehnoloogiad:

    • Juhul kui need pole ehitushankes (nt köögimööbel, sisseehitatud garderoobid, valgustid, kodutehnika).

  5. Ettenägematud kulud:

    • Puhver ootamatuteks olukordadeks, mis võivad projekti käigus ilmneda (nt pinnaseprobleemid, materjalide hinnatõus, projekti muudatused omaniku soovil).

  6. Ehitushankest väljajäävad kulud:

    • Mõned spetsiifilised tööd või teenused, mis ei kuulu töövõtja ehitushanke koosseisu, näiteks eraldi tellitavad erilahendused või kunstiteosed.

Ehitusprojekti omanikul on oluline kõik need võimalikud kulud juba planeerimise algfaasis kaardistada ja oma finantsplaanis arvesse võtta. See aitab vältida ebameeldivaid üllatusi ja tagab, et projekt valmib stressivabalt ja vastavalt ootustele. Mida põhjalikum on eeltöö ja mida suurem on "puhver" (ettenägematute kulude fond), seda edukamalt projekt tavaliselt kulgeb.

Roland Saks